En toda comunidad de propietarios surgen dudas sobre qué tipo de obras pueden aprobarse y, sobre todo, quién debe pagarlas. La diferencia entre obras de conservación y obras de mejora es fundamental, ya que cada una tiene un tratamiento legal distinto según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
A continuación, te explicamos cómo distinguirlas, qué mayoría se necesita para aprobarlas y qué vecinos deben asumir el gasto.
¿Qué son las obras de conservación?
Las obras de conservación son aquellas que se realizan para mantener el edificio en buen estado de seguridad, habitabilidad o estanqueidad.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1, establece que son obligatorias y deben ejecutarse sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietarios.
Estas obras buscan evitar el deterioro de los elementos comunes y garantizar que el inmueble siga siendo seguro y funcional para todos los vecinos.
Ejemplos de obras de conservación
- Reparación de cubiertas, tejados o fachadas con riesgo de desprendimiento.
- Arreglo de bajantes o tuberías generales.
- Sustitución del ascensor por avería.
- Reparación de grietas o humedades estructurales.
- Obras ordenadas por la administración para garantizar la seguridad del edificio.
En resumen: son obras obligatorias y todos los propietarios deben contribuir a su coste, incluso aunque voten en contra o no las utilicen directamente.
¿Qué son las obras de mejora?
Las obras de mejora no son necesarias para conservar el edificio, sino que buscan aumentar el confort, la estética o el valor de la comunidad.
Se regulan en el artículo 17.4 de la LPH, y no son obligatorias si superan cierto coste.
Estas actuaciones aportan beneficios adicionales, pero su ejecución depende de la voluntad de los propietarios.
Ejemplos de obras de mejora
- Instalación de una piscina o gimnasio comunitario.
- Sustitución del portal por uno de diseño moderno.
- Colocación de paneles solares decorativos.
- Mejora estética de jardines o zonas comunes.
- Instalación de sistemas domóticos o de eficiencia energética no obligatorios.
Estas obras requieren acuerdo en junta con una mayoría cualificada (por ejemplo, tres quintas partes de los propietarios y cuotas), y solo son obligatorias si el gasto no supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Diferencias clave entre obras de conservación y obras de mejora
| Concepto | Obras de Conservación | Obras de Mejora |
|---|---|---|
| Finalidad | Mantener seguridad, habitabilidad y funcionalidad | Mejorar estética, confort o valor |
| Obligación | Obligatorias para todos los propietarios | Opcionales |
| Mayoría necesaria | No requieren acuerdo (art. 10 LPH) | Mayoría 3/5 o unanimidad según el caso |
| Quién paga | Todos los propietarios según coeficiente | Solo los que voten a favor si el coste > 3 cuotas ordinarias |
| Ejemplos | Reparar tejado, bajantes, fachada | Instalar piscina o nuevo portal |
Esta tabla resume las principales diferencias y te ayudará a identificar el tipo de obra antes de llevarla a junta.
¿Quién paga las obras en la comunidad?
La respuesta depende del tipo de obra:
- Obras de conservación: todos los propietarios deben contribuir según su coeficiente, incluso los disidentes o ausentes.
- Obras de mejora: si el coste no excede tres mensualidades ordinarias, todos deben pagar; pero si supera ese importe, solo los vecinos que votaron a favor estarán obligados a asumir el gasto.
Por eso, es fundamental identificar correctamente la naturaleza de la obra antes de aprobarla. Un error puede generar conflictos y reclamaciones posteriores.
Obras mixtas: conservación con elementos de mejora
En muchos casos, las obras incluyen elementos de conservación y mejora a la vez.
Por ejemplo: sustituir un ascensor antiguo por uno más moderno o reparar una fachada incorporando nuevos materiales aislantes.
En estos casos, prevalece el carácter de conservación si la mejora es inseparable o necesaria para la reparación.
Es decir, la comunidad puede aprobar la obra y repercutir el coste total a todos los propietarios.
Cómo aprobar correctamente las obras en junta de propietarios
Para evitar impugnaciones o conflictos, el procedimiento debe seguir ciertos pasos:
- Incluir el punto en el orden del día con una descripción clara de la obra y su presupuesto.
- Presentar varios presupuestos para que los propietarios puedan comparar.
- Determinar el tipo de obra (conservación o mejora) antes de la votación.
- Registrar el acuerdo en acta con el detalle de la mayoría alcanzada y el reparto del gasto.
- Encargar la ejecución al administrador o presidente, supervisando el cumplimiento técnico y legal.
Contar con un administrador de fincas profesional garantiza que el proceso cumpla la LPH y evita problemas futuros.
Distinguir correctamente entre obras de conservación y obras de mejora es esencial para tomar decisiones justas en la comunidad.
Mientras las primeras son obligatorias y buscan mantener la seguridad del edificio, las segundas son opcionales y dependen del acuerdo mayoritario de los vecinos.
Si tu comunidad está valorando la ejecución de una obra y no sabes qué tipo es ni cómo debe aprobarse, en AF Administradores te ayudamos a analizar el caso, convocar la junta y gestionar la ejecución de forma legal y transparente.
